【物业服务 履约担?！亢贤┦鹎氨乜矗?/p>
各位业主或物业管理公司人员是否有过这样的困扰：签订物业服务合同前，如何确保对方能够履约，避免出现服务质量低、拖欠工资导致的罢工等情况？一份好的物业服务履约保函就成为必须！今天小编就带大家了解一下它，让你的物业合同更安全！
一、物业服务履约保函的定义
物业服务履约保函，是物业服务企业（以下简称甲方）在取得物业服务项目经营权后，为向业主（或业主委员会，以下简称乙方）保证其将严格按照合同约定提供服务而向银行出具的书面担保文件。它也是乙方在选择物业服务企业时重要的参考依据之一，能够有效预防甲方违约行为，保障业主的合法权益。
二、保函的类型及内容
保函类型：根据出具主体不同，保函分为甲方自行担保和向银行申请担保两种。前者由甲方出具，通常适用于信用良好、资金雄厚的物业企业；后者则需要甲方向银行申请，通过银行的信用审查后出具，故而具有较强的可信度。
保函内容：
担保金额：由乙方根据物业服务合同约定的服务期限和服务费总金额确定，通常为合同总金额的10%或20%。 担保期限：与物业服务合同期限保持一致，即甲方提供不低于合同约定服务期限的履约保证。 甲方违约责任：当甲方未能按合同约定提供服务或在服务期内擅自撤离、放弃经营时，甲方应按照合同约定向乙方支付违约金，而此笔违约金将由银行直接支付给乙方。 乙方追偿权：若甲方有前款所述违约行为，乙方有权直接向银行提出书面要求，银行应在收到书面要求后按约定金额进行支付。同时，乙方也有权继续要求甲方承担继续履行合同或赔偿违约金等其他责任。 其他约定：双方可约定在甲方出现重大违约行为时，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿因此造成的损失。以北京某小区为例，该小区业委会为确保物业服务质量，在选聘新物业公司时提出了较高的履约保函门槛：担保金额为一年物业服务费的总和，由第三方银行出具，担保期限为合同期（两年）的全过程。在甲方出现拖欠员工薪资、服务不到位被投诉达一定次数等情况时，业主可直接向银行提出违约金索赔要求。
三、如何取得保函
业主方准备：业主委员会应先制定出台《物业服务履约保函审查方案》，明确保函的类型、内容、金额等要求，并通过业主大会讨论通过。
审查物业公司资质：业主方应审查物业公司的经营范围、注册资本、信用情况、从业经验等，确保其具有提供物业服务的资质。
甲方准备：物业公司需要提供以下材料，以向银行申请保函：
双方签订的《物业服务合同》原件 甲方的营业执照、代码证、税务登记证等企业资质证明 甲方近三年财务报表及审计报告 甲方银行开户许可证 甲方所经营物业项目的相关证明材料 其他材料（如公司章程、股权结构等）
银行审查：银行将对甲方的信用情况、经营状况进行审查，并实地考察物业项目。
签订保函合同：审查通过后，银行与甲方签订保函合同，约定双方的权利义务。同时，甲方需向银行支付一定的保函费，作为银行提供担保的报酬。
保函出具：银行在规定时间内出具保函，并通常会通过快递方式送达乙方。乙方应仔细核对保函内容，确保与双方合同内容一致，并妥善保存。
四、保函的效力与风险
效力：履约保函具有法律效力，是业主与物业公司签订的物业服务合同的补充协议。它能够有效约束物业公司的服务行为，提高其违约成本，促使物业公司更加重视服务质量，也为业主提供了一层保障。
风险：
对于业主方：主要在于保函金额的确定。若设定过高，可能导致优质物业公司无法达到资质要求而放弃竞标；若设定过低，又无法有效保障业主利益。因此，业主方应综合考虑物业公司的资质、小区服务需求等因素，合理确定担保金额。 对于物业公司：主要为资金压力和信用记录。在向银行申请保函时，物业公司需要承担一定的财务负担，且其企业信用记录将受到银行审查。若出现严重违约或拖欠银行保函费情况，将影响企业的信用评级，甚至被银行列入“黑名单”。 对于银行：主要风险在于甲方的违约。当甲方出现违约行为，银行需要按约定支付违约金，因此银行在出具保函前会严格审查物业公司的信用和还款能力。五、保函续期与终止
保函的续期通常在保函有效期满前进行。乙方应在保函到期前一定时间（例如1个月）与甲方协商，由甲方向银行申请续期。
保函的终止：在以下情况下，保函将终止：
甲乙双方物业服务合同期满或提前解除合同 业主大会决议解除与甲方的物业服务合同 甲方在保函有效期内未发生违约情况，经乙方同意后终止 其他情况，例如甲乙双方达成书面协议同意终止等。保函到期或终止后，乙方应及时将原保函回执交还给甲方，由甲方前往银行办理保函的注销手续。
总结：
物业服务履约保函是业主与物业公司签订合同前的重要一步，它为合同的履行提供有力保障。业主方应重视保函的审查，物业公司也需提前了解保函的相关要求，在竞标前做好准备。双方谨慎合理使用履约保函，必将推动业主、物业公司、银行三方共赢！
