在房地产市场中，履约保函作为一种常见的保证履约的工具，在确保交易安全和降低违约风险方面发挥着重要作用。然而，也存在着一些问题，如保函真伪难辨、资金监管难、流程不透明等，影响着房地产市场的健康发展。因此，加强对房地产履约保函的监管，规范化、透明化、数字化地管理，是维护房地产市场秩序、保障各方权益的关键。
在房地产交易中，履约保函是保障交易双方权益的重要工具。它由出证行保证，为买卖双方提供履约保证，确保交易顺利进行。如果一方违约，出证行将承担相应的赔偿责任。
在房地产市场中，履约保函主要应用于以下几种场景：
购房定金担保：在买房时，购房者往往需要先支付一笔定金作为诚意保证。为确保定金安全，买房人可以向银行申请定金履约保函，由银行作为担保方，保证如期返还定金或按照约定执行。
房屋预售资金监管：在房屋预售时，开发商需要将预售资金存入监管账户，确保资金用于工程建设。为确保资金安全，监管机构可以要求开发商提供履约保函，保证资金按照规定用途使用。
按揭贷款保证：在购房者申请按揭贷款时，银行往往要求开发商提供履约保函，保证房屋如期交付和产权清晰，以防范贷款风险。
工程款支付保证：在房地产开发过程中，开发商往往需要向施工方提供工程款支付保证，确保及时支付工程款。履约保函在此时可以保证施工方的权益，确保工程款的支付。
尽管履约保函在房地产交易中发挥着重要作用，但目前也存在着一些问题和挑战，主要包括：
保函真伪难辨：目前市场上出现了一些虚假保函，有的甚至是空头保函，给交易安全带来了隐患。辨别保函真伪成为监管的难点。
资金监管难：履约保函涉及多方，包括银行、开发商、购房者等，监管机构难以对保函背后的资金流进行有效监管，增加了资金被挪用的风险。
流程不透明：保函的申请、出证、变更、兑付等流程往往不透明，容易出现暗箱操作，影响各方权益。
信息孤岛：各部门、各机构之间的信息不互通，导致监管困难，无法有效评估风险和及时发现违规行为。
为应对上述挑战，加强房地产履约保函监管，以下举措必不可少：
规范化管理：制定统一的标准和规范，包括保函的格式、内容、申请流程、审核标准等，确保保函的真实性和有效性。建立保函登记平台，要求所有保函统一登记，方便核验。
透明化流程：保函的申请、出证、变更、兑付等流程应透明化，及时公示相关信息，接受公众监督。建立保函查询平台，方便各方查询保函的真实性、有效性及兑付情况。
加强信息共享：打破信息孤岛，建立多部门、多机构之间的信息共享机制，包括银行、监管机构、开发商、购房者等，实现监管信息的互联互通。
引入数字化监管：利用区块链、大数据、人工智能等数字技术，建立监管平台，实现保函的申请、审核、出证、变更、兑付等全流程的数字化管理。利用智能合约技术，实现保函的自动化审核和兑付，提高监管效率和透明度。
在房地产履约保函监管中，数字化监管的成功实践值得借鉴。以某城市的监管平台为例，该平台利用区块链技术，实现了保函的全流程数字化管理。
在该平台上，银行、监管机构、开发商、购房者等各方通过数字身份认证接入平台，在区块链上进行信息共享和交互。保函的申请、审核、出证、变更、兑付等流程均在平台上完成，并实时记录在区块链上，确保了流程的透明化和不可篡改。
此外，平台还利用智能合约技术，实现了保函的自动化审核和兑付。当出现违约情况时，智能合约将自动触发，根据约定进行资金划转和赔偿，提高了监管效率，保障了各方的权益。
加强房地产履约保函监管，规范化、透明化、数字化管理，是维护房地产市场秩序、防范风险、保障各方权益的关键。通过制定统一标准、建立监管平台、利用数字技术等举措，可以有效提升监管效率和透明度，确保房地产市场的健康发展。
